Kita, Kultur, Coworking – Was kommt, wenn der Handel geht?

Neue Ideen für bekannte Herausforderungen

Der Strukturwandel im Einzelhandel mit den bekannten Folgen ist ein Dauerthema in vielen Städten und Gemeinden: Zunehmende Leerstände, zu kleine Flächen, fehlende Nachfolgeperspektiven und seit einigen Jahren der Onlinehandel als Trendverstärker sind aktuelle Herausforderungen, auf die Antworten gefunden werden müssen. Nicht nur die Beratungspraxis von CONVENT Mensing zeigt, dass insbesondere in vielen Klein- und Mittelstädten die Chancen gering sind, neue klassische Einzelhandelsgeschäfte im Zentrum anzusiedeln bzw. als Folgenutzungen für Leerstände zu finden. Angesichts laufender Transformationsprozesse sind die Zentren somit neu zu denken!

Welche neuen Nutzungen außerhalb des Handels könnten zusätzliche Zielgruppen ansprechen und dadurch die Frequenz sowie die Verweildauer der Bewohner und Kunden im Zentrum erhöhen – auch im Zusammenspiel mit den vorhandenen Geschäften? Dienstleistungen, Handwerk und urbane Produktion, Gastronomie, Freizeit und Kultur, soziale Infrastruktur wie z.B. Kitas oder – als neuer Trend – Coworking. Grundsätzlicher gefragt: Wie sieht die Innenstadt bzw. der Ortskern der Zukunft in Klein- und Mittelstädten aus? Wandeln sich die Zentren (weiter) von der Marktplatz- und Handelsfunktion in Richtung Treffpunkt und soziale Mitte („third place“) mit neuen Aufenthalts-, Kommunikations- und Erlebnisqualitäten?

Diese Fragen stehen auf der Agenda der laufenden Beratungspraxis von CONVENT Mensing. Zudem bereitet Klaus Mensing eine Arbeitsgruppe der LAG Nordwest der Akademie für Raumforschung und Landesplanung zum Thema „Zukunft der (Stadt-) Zentren ohne Handel?“ vor.

Die genannten Herausforderungen sowie eine daraus resultierende Strategie im hier genannten Sinn sind selbstverständlich für jede Kommune individuell zu formulieren – wichtig ist eine offensive und vorausschauende Strategie anstelle von defensiven Einzelfall-Lösungen auf Grundlage einer „schonungslosen“ Bestandsanalyse: Welche Geschäfte sind in 2 bis 5 Jahren (noch) vorhanden? Wie lassen sich diese online und offline zukunftsfähig aufstellen? Welche Kunden kaufen dann (noch) im Zentrum? Welche Vermarktungschancen haben die vorhandenen Leerstände?

Wie kann die Umsetzung gelingen? Welche Immobilien wären geeignet? Gerade in Kleinstädten ist der Immobilienbestand häufig überaltert (und in vielen Fällen die Eigentümer ebenfalls), die Flächen sind nicht mehr marktgängig. Sind die Eigentümer in Erwartung einer tragfähigen Folgenutzung bereit zum Umbau oder auch zum Abriss und Neubau? Welche Mieten zahlen neue Nutzungen im Gegensatz zum Handel? Hier ist ein frühzeitiger und intensiver Dialog mit Eigentümern und vorhandenen Gewerbtreibenden zu führen. Und ist die Kommune bereit, sich über das Bau- und Planungsrecht hinaus auch finanziell zu engagieren und im Zweifel die Immobilie zu erwerben, um als Betreiber bzw. Vermieter zu agieren – und so dauerhaft den Besatzmix zu steuern? Schließlich muss eine Revitalisierung des Zentrums kommunikativ begleitet werden, indem die Bevölkerung informiert, beteiligt und aktiviert wird, um die gewünschte Identifikation zu unterstützen.

Ein solches aktives Besatz- und Immobilienmanagement wird angesichts der genannten Herausforderungen immer wichtiger. Dabei kann eine Kommune gegenüber professionellen Investoren anders kalkulieren: Eine „schwarze Null“ ist bei einem Coworking-Investment ausreichend, auch ein „Minus“ wäre in Kauf zu nehmen, da nicht die projektbezogene Rendite zählt, sondern die Stadtrendite, indem das Zentrum revitalisiert, die noch vorhandenen Anbieter gestärkt, Ar-beitsplätze und Steuereinnahmen gesichert und somit letztlich Funktionsfähigkeit, Versorgungsfunktion und Lebensqualität der Gesamtstadt erhalten werden.

Bezogen auf die Immobilien könnte auch ein Förderprogramm aufgelegt werden, das durch einen nicht rückzahlbaren Zuschuss private Investitionen auslöst – ggf. auch als revolvierender Stadtentwicklungsfonds mit einem Mix aus Zuschuss und Darlehen, indem nach Erwerb und Entwicklung der Immobilie der Darlehensanteil zurückgezahlt wird und weiteren Projekten zur Verfügung steht.

Aber dies sind andere spannende Themen aus der laufenden Arbeit von CONVENT Mensing.

 

Quellen der Grafiken auf der abgebildeten Folie:
ZNA Wuppertal (Kindereventagentur Lunikids in ehem. Supermarkt), Montessori-Kita Stendli, CoWork-Land Schleswig-Holstein, FabLab Bremen e.V., CONVENT Mensing