Aktualisierung der Markt- und Standortanalyse und Erarbeitung eines Vermarktungskonzeptes
Auftraggeber: aurelis Real Estate GmbH & Co. KG (2004)
Markt- und Standortanalyse Güterbahnhof Osnabrück
Die Aufgabe
Die Konzeptionierung von marktgängigen Folgenutzungen für brachgefallene Bahnflächen ist ein klassisches Thema der Stadtentwicklung. Auch in Osnabrück wird seitens der Stadt und aurelis Real Estate Management über ein Nutzungskonzept für die Flächen des Güterbahnhofs Osnabrück nachgedacht. Die ca. 20 ha große Fläche liegt in zentraler Lage am Innenstadtrand, jedoch an der cityabgewandten Seite der Bahnlinie Bremen-Ruhrgebiet. Prägendes Gebäude ist ein denkmalgeschützter Ringlokschuppen. CONVENT Planung und Beratung GmbH wurde im Oktober 2002 von der DBImm / aurelis mit einer Markt- und Standortanalyse beauftragt.
Die Leistungen von CONVENT
Die Untersuchung bestand im Wesentlichen aus zwei Schritten:
Analyse der konkreten kurz- und mittelfristigen Marktchancen und Folgenutzungen für den Standort – mit Schwerpunkt auf Sondernutzungen (Teilgebiet Ringlokschuppen), Dienstleistungen sowie klassischem Gewerbe und Einzelhandel. Insbesondere wurden im Rahmen einer vertieften Recherche die Nutzungsoptionen „Multifunktionale Veranstaltungshalle” und „Umbau / Nachnutzung des Ringlokschuppens” sowie die Marktsegmente „Hotel” und „Freizeit und Kultur” untersucht.
Erarbeitung eines groben Nutzungsportfolios mit Vorschlägen für einzelne Nutzungsbausteine / Marktsegmente – einschließlich Aussagen zum Flächengerüst, zur Wirtschaftlichkeit und zur notwendigen Infrastruktur.
Die Ergebnisse des Gutachtens wurden laufend mit der DBImm, der Grundeigentümerin aurelis, der Planungsverwaltung und ergänzend mit der Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH (WFO) sowie der IHK Osnabrück-Emsland abgestimmt, um zeitnah realisierbare Empfehlungen zu geben. Die Ergebnispräsentation fand im Frühjahr 2003 in Osnabrück statt.
Die Ergebnisse
Neben den marktseitig durchaus vorhandenen, jedoch begrenzten Nachfragepotenzialen verfügt der Güterbahnhof über deutliche Standortschwächen bezüglich der Insellage, der Verkehrsanbindung und des Images (Osten der Stadt, Umfeld). Zudem ist die Fläche offensichtlich bei Investoren noch weitgehend unbekannt und es ist noch unklar, wann und zu welchen Konditionen die Fläche an den Markt geht. Eine Vermarktung besteht noch nicht.
Das von CONVENT entwickelte Nutzungskonzept dient als Basis zur marktorientierten Umsetzung in verschiedenen Stufen. Die Inhalte im Einzelnen:
Als Folgenutzung für den Ringlokschuppen werden Ausstellungen, kulturelle Veranstaltungen, Gastronomie sowie Dienstleistungen im Medienbereich in Betracht gezogen. Das künftige Profil des Ringlokschuppens wird impulsgebend sein für die weitere Entwicklung der Fläche.
Mögliche Ergänzungsnutzungen mit Magnetfunktion und Orientierung zur Innenstadt sind Büros, Gastronomie / Hotellerie, Freizeit / Events sowie Gesundheit / Wellness.
Abgerundet wird das Portfolio durch klassische Gewerbenutzungen und in begrenztem Umfang durch innenstadtverträglichen Einzelhandel.
Gleichzeitig bietet die stufenweise Entwicklung die Option für eine Vernetzung mit den Grünflächen der Hase sowie für eine attraktive Gestaltung der Freiräume und Wegeverbindungen auf der Fläche und zur Innenstadt.
Die Handlungsempfehlungen enthalten Vorschläge für eine Standortprofilierung sowie ein Vermarktungskonzept, um die Fläche für Investoren attraktiver zu machen.
Im März 2004 wurde CONVENT von aurelis erneut beauftragt. Nach Vorliegen des B-Plans geht es nunmehr um ein Aktualisierung der Marktsituation und des Nutzungskonzeptes sowie ein Vermarktungskonzept.